作为一名房东,投资回报和风险控制永远是无法回避的课题。转眼已是五月,天气转寒,相信大家早起时也会感到浓浓的秋意袭来。这不仅仅体现在路人厚重的衣服、街边渐渐枯黄的树叶上,作为一名房产人,我也能通过墨尔本当地的租赁市场看到秋季的到来。

随着墨尔本2-3月开学季的过去,作为墨尔本尤其是墨尔本CBD的租客主流人群,大部分学生都已经找好了自己这一年的住处。这也意味着墨尔本租赁市场的传统淡季已经临近,而且将持续到7月份。直到7-8月,大学生的第二学期的开始,租赁市场又会迎来下一波热潮。

如果您的房子刚好在今年的4-6月交房,那是不是意味着找租客的难度变大了呢?确实如此。但是一个好的租赁经理可以有效地解决您的困境,在短时间内找到一名合适的租客,以确保房东的收益。

(根据Harold Sun报道,墨尔本房屋已处于10年来最低点,并进一步加剧了租金的上涨)

接下来我们来谈谈在短期内帮房东以合适的租金找到最佳租客的几大技巧。

 首先,您的物业要保持一定的曝光度才会吸引更多的租客。因此在以Realestate.com.au为主的几大门户网站打广告是非常有必要的。打广告的时间不宜过早,因为租客是不停在流动的,也会看市面上别的房子并和别人签约。如果您提前一个月打广告,很可能之前有兴趣的租客已经住进了别的房子。因此,和卖房不同,租房广告以拿到房屋钥匙前1周开始宣传为宜。这样可以在保障一定的热度情况下寻找到正在看房的租客。

作为房东,您当然希望获得最高的投资回报。但是如果您购买的是大型公寓项目的话,您必须面对的事实是,由于集中交房的缘故,市面上同时会有几十套甚至上百套类似的房源和您竞争。在这种情况下,我们必须理智地看待租金问题。租赁经理作为专业人士,会从房屋装修,地段,以及周边配套设施等方面进行评估,确定房屋的租金,价格合理才会吸引更多的租客来看房。租金价格虚高,会造成无人问津的局面;租金过低,房东利益又无法保障,因此租金的合理性很重要。打个比方,同样的户型,如果您的租金为$640/周,其他房东的租金为$650/周,那作为一名租客,肯定会优先选择您的房子。表面上看您的租金损失了$10/周,一年为$520, 但是对方很可能比您晚了1周甚至2周时间租出,损失高达$640-$1280。因此,在充满竞争的市场下,保持理智,在合理的价格下尽快将房屋租出才是最大的赢家。

(此为市中心著名的EQ Tower大厦租赁开放日的情景,租客络绎不绝)

第二,巧妙利用一些当地的网站会带来意想不到的收获。我们很多华人房东能想到的租赁广告似乎只有中文Yeeyi网和英文Realestate。这其实是远远不够的。为了提高曝光度,您必须巧妙利用不同的当地网站及论坛,达到最佳的曝光度。比如说,Gum Tree,Locanto,com,微信公众号等都是可以利用的新媒体工具。其中一些工具需要人为地不断刷帖、置顶及更新。

第三,一名合格的租赁经理会告诉您这个秘密:答应支付多少租金并不是判断租客好坏的唯一方式。租金自然是选择租客的重要一环,可是并不是全部。一般来说,理想的租客是年轻的夫妻/情侣或学生。这类人群有一定的经济实力,也会有父母的扶持,能够较好地理解和遵守当地租赁规则,因此可以确保正常稳定的收租。作为一名房东,稳定长期的租金收入无疑是重中之重。在多年的从业生涯中,我们见过其他同行遭遇租客多次晚交或少交租金,损坏物品却拒绝赔偿,私自分租,将精美的房子糟蹋得一片狼藉,最终只能上诉法院解决纠纷。这对房东而言是精力和金钱上的巨大损失。尽管我们都不是预言家,但是一名好的租赁经理,在寻找租客的第一步就有能力通过长期的经验筛选掉这类租客。因此,如果租客提交了申请并最终通过了审核,您作为房东,您有权也有必要得到租客的以下信息:签证类别,录取通知书(如果是学生),银行存款证明,reference letter(公司介绍信),无犯罪记录等。只有通过详尽的背景调查,才能确保您的租客是合格的。

第四,怎么在租赁期间避免不必要的维修开支,提高您的投资净回报。作为房东,只有去除开支,到您银行账户的现金流才是投资的净回报。除了物业管理费、市政费、污水处理费这些每个季度要交的必要开支,我们也必须避免一些维修费用产生的不必要开支。这些,一个专业的租赁经理都能帮您做到。首先,在Final Inspection,也就是交房前最终验房的时候,租赁经理会帮您确认defects,这些细节包括房屋内的污渍、裂缝、以及电器是否正常使用等, 在验房期间第一时间向开发商代表报告,确保这些问题能在短时间内得到妥善解决。除此之外,在租客搬入物业前对房屋各处拍照并准备好condition report(房屋情况报告)也是非常重要的,如果房屋出现诸如地毯弄脏这类纠纷,房东就有足够证据和租客商榷从Bond也就是押金中扣除相关费用。一名合格的租赁经理会有一个专业的维护团队,确保房屋在需要紧急维修的情况下,可以第一时间通知团队出面解决,避免不必要的麻烦。通过这一体系,作为房东您就不用担心自己需要额外支付不必要的费用了。

 以上这些小秘诀也仅仅是房东需要了解的小秘诀中的一鳞半甲,如果您需要了解更多详细的信息,欢迎您添加我的微信或和我电话沟通。(资料来源:Domain, Realestate, DHHS)

我们的目标就是使客户的海外资产获得最高的租金回报和安全保障。

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