如果您在中国的一二线城市,如北上广深,相信大部分情况下都是居住在一套2房或者3房的公寓内,和您的亲人度过自己的一生。但是很多人都曾有这样的梦想——拥有一套属于自己的大别墅,整个家庭住在一起,同时也可以让自己的孩子和宠物在别墅的后院欢快地玩耍,挥洒汗水。这一切的一切,在中国的大城市是很难实现的,甚至可以说遥不可及。由于一线城市高企的房价,对于大部分人来说,哪怕拥有一套属于自己的公寓,还清按揭都压力颇大,更别说一套别墅,更是难上加难。

与欧美国家不同,在中国的一二线城市,主流的房产类型就是公寓。如果您想要拥有一套别墅,尤其是独栋别墅的话,首先您需要有非同凡响的经济实力。除此以外,由于规划设计的原因,大城市的别墅区域都距离CBD相当遥远,甚至没有通地铁,交通不便。以上海来说,相对比较近的别墅区——康桥半岛,都是属于外环区域,且没有地铁直达。

如果您对澳洲地产有所了解的话,您会发现在澳大利亚,House(独栋别墅)才是当地人的主流。当地的西人更喜欢在30-65岁这段生命中的黄金年龄里居住在拥有一块土地的别墅里,生儿育女、成家立业。而公寓,则更多是30岁以下年轻人青睐的居住类型。除此以外,本地人年老退休后会downsize(选小户型好打理的房子),住回公寓里。

如果您对澳洲地产投资或自住感兴趣,又想拥有一套属于自己的大别墅的话,买地建房是您的最佳选择。所谓“买地建房”,是澳洲非常普遍的购房方式。一般而言,购买者会在中介的帮助下,通过土地开发商选择购买合适自己的一块土地。之后,建筑商会根据您所购买的土地情况,提供数种标准户型图供买家选择。这些建筑设计,建筑商事先都需要得到当地Council,也就是我之前文章中提到的区政府的审批通过,也就是我们通常说的得到批文。等到土地顺利交割后,就可以马上启动建房程序。建筑商会严格把控建房周期,确保房屋按照建筑合同规定的周期内造完。一般而言,建造双层别墅的建筑成本及建筑时间都会高于建造单层别墅。

如果您是一名海外人士,也就意味着无法在澳大利亚购买二手房。在这种情况下,在一个区域选择一个买地建房套餐,拥有属于自己的一套别墅就是一个相当不错的选择。首先,作为个人而言,我比较推荐您优先考虑墨尔本东南区的别墅。如果您居住在北上广深这类大城市,那也许接触过买地建房这个概念,甚至有澳洲中介公司给您推荐买地建房套餐。我敢打赌,多半那些买地建房项目都在墨尔本的西南区。

可是墨尔本的西南区是传统的工业区,在过去数十年来并不是那么适合居住,也没有那么受到当地居民的青睐。您可能会说,墨尔本发展很快,西区现在早已今非昔比了。我并不是否定整个墨尔本西区。事实上,无论是传统富人区Williamstown,还是西区新贵Williams Landing,包括西区Point Cook 最有名的Sanctuary lakes区都还是相当不错的。这些区域的特点是配套已经较为完善,且环境优美,有独一无二的优势。可是不得不面对的现实是:整片西区有太多未经开发的住宅区。从逻辑的角度来说,如果您是一对新婚夫妻,想要购买西区的别墅,您是选择该片区域的一套二手房呢,还是多开车1公里,去选择一个新的小区买地建房,还可以按照自己的意愿选择地块及户型?如果不考虑时间成本的话,很多人会选择后者。这也导致了大部分西区的二手房价格上不去,因为新房的选择很多。而这,就是墨尔本西区的问题所在。因此,如果考虑在墨尔本买地建房,我还是建议您考虑墨尔本的东南面。虽然距离CBD会较远,可是那些区域属于比较成熟的住宅区,而且火车线也早已通畅,生活在当地非常便利。毕竟,澳洲的基建发展没有国内这么快,如果该新区已经有成熟的配套,对于生活其出租而言自然更加便利。当然,这只是我的一家之言,个人意见。

图为开发商的土地销售中心

Pakenham作为东南面买地建房的热门选择区域,环境优美,生活便利

说完买地建房的区域选择,我们来聊聊买地建房的具体流程。首先,买地建房是需要签署2份合同的。一份是土地合同,一份是建筑合同。在墨尔本买地建房,您只需要支付土地价值的印花税,也就是5.5%(不包括海外人士的额外印花税)。因此,从这一点来说,买地建房可以省去大量的印花税费用。假设,一套80万的房子,土地价值在45万的话,您需要交的印花税为$24,750,而非全款的$44,000,足足节约了$19,250,约9万多人民币。另外如果您是首次置业者,且购买的房子总价在75万以下,还有机会领取高达$10000的首次置业补助哦(如果地点是偏远地区则高达$20000)。

如果您是海外人士,选择买地建房还需要申请FIRB,要支付$5600.这个FIRB在前文已经讲过,这里就不赘述了。

买地建房的第一步,自然是选择地块。

土地分为两种:

一种是带title(产证)的,开发商已经开发好了相应的基础设施,地块已经划分,马路已通,下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵,但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。市面上,这类土地多半都在私人卖家手上,开发商一般在土地交割前就已经把土地卖完。

另一种是untitle(产证还没出)的地,表示这片地还未开发,不过开发计划已经递交政府审批,所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年,但6-9个月比较主流。土地交付之后,就需要支付土地余款,也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税,又可以拿到更加定制化的房子,许多买家也宁愿选择这种方式。

除了根据您的个人需求选择地块的大小之外,我强调几点。第一,土地的地势最好相对平整,没有坡度。当然,澳洲是丘陵国家,一些地块的坡度是无法避免的。在这种情况下,您最好选择坡度较小的。因为坡度太大,意味着在建造房子时需要打更厚的地基来保持地基的平整,会额外增加建造成本。第二,最好选择面宽较宽的地块,尽量在16米以上。这个原因是在于当您选择面宽更宽的地块时,可建造房子的户型选择更多,而面宽更宽的房子也会显得气派。第三,最好选择规则的长方形地块。一方面来说,方正的地块更容易建造,另一方面,从居住角度来说,规划起来也会更合理。第四,确保您的地块最好没有Easement。简而言之,就是确认没有诸如地下水管等公用设施穿过您的地块。不然的话,有easement这些区域是不能在地上造房子的。第五,您选择的地块最好离已有的、在建的或已规划的配套设施较近,诸如购物中心、火车站、学校等。第六,个人比较建议的朝向是坐南朝北,因为这样一来您的主要生活区域,也就是客厅以及主卧就是朝北,光线最佳。但也不是说非坐南朝北不可。

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如此图右上角,您可以看到,该区域已经比较成熟,周边其他小区已经完成,因此待开发区域一旦完成,将以点扩面,形成成片的规模化小区,更加适宜生活。

当然,没有人可以保证您选择的土地是十全十美的,就像一千人心中有一千个哈姆雷特一样。所以我给您的建议是把您关心的条件排个序,把您最关心的3-4项排在最优先,然后去做一个理智的选择即可。选择合适的土地后,需要填写买地意向书并支付$2000-$5000不等的定金。这个定金是100%可退的,支付的目的在于要给土地开发商看到凭证,方可选地。一般来说,土地开发商选择一个小区出售,土地都是一期一期放出的,且会阶段性涨价。每一期只会释放出10-15块地块,因此选择余地并不大。您看中的地块,可能别人也会看中,因此一定要先下手为强。

选好合适的地块并确认购买后,您需要向土地开发商索取买地的合同,交由您的购房律师审核后签署。之后和买房类似,也是在7-10个工作日内先支付10%的首付,并在交割时结清余款,如果您要贷款,也需要在交房前完成。一般来说,土地购买和土地交割会有6-9个月左右的等待期。当然具体时间要看土地开发商的情况,并不是一定的。

如果您是第一次买地建房,可能会有这样的疑问:我是不是等到交房在找建筑商?这样心里踏实。如果早早找好建筑商,不是马上就要付钱了嘛?这么急是不是没必要?在这里,我给大家的建议是:如果您已经购买了土地并已支付10%的首付,在土地交割之前的这段等待期,最好就把建筑商定下来,选好户型,签好建筑合同,而且越早越好。这么做的原因只有一个,省钱!

如果您对澳洲建筑行业有所了解,会发现其实随着物料成本的增加以及通货膨胀的因素,几乎所有的建筑公司对于建房的报价都是隔一季度就变一次,而且每次都是涨涨涨!而在澳洲,大部分靠谱的建筑商都有一个fixed price条款。这意味着当您签署建筑合同的那一刻,这个房子的建筑报价就已经定下来了,不会在涨。这其实对于买家来说是有好处的。

当您买好土地,并确认建筑商后,您自然要选择自己喜欢的户型了。通常来说,建筑商会根据土地面积给您3-4个标准户型选择,这些户型都已经获得政府的批文,土地交割后马上可以建,非常方便。这类产品比较适合投资者,优势在于材料和设计都是批量生产,因此报价会更加实惠。普遍建筑报价会在35万澳元左右,取决于您选择单层还是双层。我们称之为project home,也就是制式房屋。

图为单层project home(制式house)

对于大多数买家来说,盖房子涉及到规划批准,设计,建造批准,建造,施工等多个方面,过于复杂,所以销售方会提供打包服务来方便买家。买家可以选择好心仪的地块,然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。这类方案都属于project home。

如果您想要自己喜欢的Dream House,那当然内部的一些细节都可以根据您的要求做微调。比如说卫生间放几个洗手台、衣柜的位置布局、是要影音室还是书房等等。在满足当地Council要求的大前提下,您需要考虑的就是自身的要求了。层高如何?什么装修标准?什么外立面?几个卫生间?建筑风格怎么样?这些都是您需要考虑的。当然,建筑商以及中介会协助您完成这一阶段。这种选择就偏向私人订制,费用自然会比直接用开发商的标注户型来建造更贵一些。

如果您选择的是custom design home,也就是私人订制的话,那那就意味着您会有更多的自由度,这个别墅会更符合您的个人要求去建造。当然,相关花费有的时候比制式别墅,也就是project home贵一倍也有可能。这两种设计选择并没有单纯的好坏,取决于个人。如果您想要控制预算或者您购买的别墅是为了投资的话,project home就足够了。如果您买别墅是为了自住,且对于居住要求较高,预算又足够的话,不妨考虑私人订制。

图为建筑商展示房,客厅区域内部专修

有一点您要注意,在新区,为了使小区的风格统一及便于管理,当地区政府对于该区域的房子会有一定的规划要求,诸如车道要用统一的配色,前花园要保有一定的面积之类,并非您买了土地,选择了私人订制就可以完全随心所欲地造房子了。其实也可以理解,如果您的小区都是中等规模的双层别墅,突然出现了一个三层楼的超豪华法师豪宅,看着像白宫一样,是不是会显得非常突兀?

这里多提一句,我见过太多买家在没有想清楚的情况下就确认了设计图纸,最后却又多次推翻并反复修改。因为在澳洲,所有的劳动都是要收费的。所以,如果由于您个人的原因而导致图纸多次修改的话,会需要支付给建筑商额外的费用。一般来说,设计图纸在报给council审批之前,您有两次免费修改图纸的机会。如果超过这个次数,就要额外收费了。所以还是建议大家考虑清楚后就不要再三修改,以免增加不必要的额外花销。

那您可能要问,我能不能完全自己设计房子,我有很多天马行空的想法来造我心目中完美的房子?事实上我并不推荐。因为建筑商的设计师有多年的设计经验,并且会根据council的要求来进行设计。有很多时候您的想法也许是美好的,但是就实际运用方面也许并不那么合理。所以当我们在经历户型设计这一步的时候,多听听设计师的意见和建议,多协商,一旦确认设计图之后不要去屡屡修改,这是我给出的小贴士。通常来说,品牌建筑商都会在各大新区有实体展房供您参观,这样会有更加直观的感受。

图为私人定制豪宅

另外,site cost(清场费)也是买地建房会产生的费用。这里给的建议是:如前文所说,尽量选择没有坡度或坡度极小的土地,而且要避免土地上有大石或树根。如有必要,最好和建筑商协商一个固定的site cost,这样比较保险。

除此以外,在设计阶段,有一些不必要的设计尽量避免。我理解您希望自己的房子成为理想中的城堡,但是很多时候我们必须因为现实的预算问题做一些妥协。比如气派的旋转楼梯、漂亮的弧形窗、全大理石料理台等等,这些设计的造价都不菲。所以您还是要根据建筑商的报价,来理性地决定自己的设计。我见过不少买家,建筑商给出的基础报价可能是40万,可是一通讨论下来,各种升级,建筑商的报价变成了80万,直接翻倍了。买家觉得建筑商在忽悠。可是事实上,正是因为您的设计要求增加了费用,才会导致的。这个大家一定要放在心上。另外,我理解您看到建筑商的展房时觉得非常漂亮,就想要完全按照那个规格来造。但是建筑商的展房作为展示目的,当然都是按照高标准去建造的,造价自然比普通的设计要贵得多。所以还是希望大家量力而行,摈弃一些费用过高的设计。大部分的大型建筑商都会有Gallery,也就是建筑材料展示中心,您可以在展示中心选择自己喜欢以及合适的物料作为房屋建筑的一部分。诸如LED灯,浴缸、洗手台、甚至门、门把手、炉灶等等都有不同的选择。

如果建筑商给出的standard inclusion (标配)有时确实还没达到您的要求,而他们给出的升级方案仍然没有您想象中的满意且代价昂贵的话,那不妨考虑去除这些材料,等完工后自己DIY或找人另做。当然这对于海外人士会比较麻烦。如果您人在当地,那还是值得考虑的。最常见的DIY项目包括:大理石料理台面、地毯、地板、前后花园、decking,、栅栏、车道等。但是注意,这些细节都需要提前和建筑商谈好,并体现在建筑合同内。当您和建筑商确认好户型设计、建造标准以及交房时间等细节,且明确建筑报价后,就需要签订建筑合同了。注意一点:建筑合同一定要是fixed price,报价不能变化。有很多建筑商是不能做fix price,就是固定报价的。

图纸设计好后,就需要递交给政府做评估。也就是我们常说的Building Permit,或者说DA(Development application)。只有拿到了政府的建筑许可,才可以动工建房。总体来说,澳洲建房的整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。

这里我再多提一句,如果您是贷款的话,土地和建筑的贷款也是分开的。土地方面和买现房类似,只有10%和最终交割这两个付款阶段。而建筑则是按阶段分期付款的。我们具体要分为6步:

1.买家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25%。

4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20%。

5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% 。

6.完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%。

如果您选择向银行贷款,那么每笔费用都会在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。当然,建筑商不同,每个阶段的拨款比例也会不同。这里给出的是一个较为大众化的拨款比例。

在买地建房的过程中,您一定要和建筑商明确大约的建房工期。因为如果建筑商可以最大限度地在保质保量的情况下缩短工期的话,作为买家您所需要支付的贷款利息就会少一些,从而减少持有成本。

如果您考虑贷款,有一些必要的注意事项都需要考虑到:

1 建议您在决定买地建房后,尽快为您的贷款计划进行相关资讯,并着手准备材料,千万要留出足够的时间余地;

2确保您在签订建造合同时,将预支款(Provisional Allowance)包含在所有款项内。所谓预支款是指您在建造过程中选择额外升级或临时出现的开销等费用。这样有备无患。

3 在申请贷款时,需要向贷款机构提供完整的合同以及所选择的建造标准的清单,方便贷款机构计算您需要贷款的额度。

4主动和贷款中介沟通并签订贷款合同,确保好的贷款利率。

如前文所说,买地建房的贷款分为土地和建筑两部分,且建筑方面是分期放款,因此一个好的broker(贷款经纪人)可以省去很多麻烦。这方面,我们公司也可以推荐介绍给您好的broker。

注意,在建造的过程中,中介是有必要也有职责去定期给您更新建造进度,并发布相关照片和视频的。这一点非常重要,也有助于您对于整个房屋建造过程的把控。另外,一些在建的生活配套设施,诸如购物中心、学校、火车站等等,您也有必要了解其建造进度。

在漫长的等待后,您的大别墅终于建造完成了!于是就自然而然地来到了交房阶段。首先,一般在交房前3-4周,建筑商会通知您验房,也就是我们之前提过的final inspection。由于最初签发建房许可证的人,也就是政府的员工会预先验房,然后才会给入住证,所以您不用担心房子有质量问题。因为如果有问题的话,政府这边不会通过,那就需要返工,根本都不会到通知您验房这一步。当然,您也可以选择花钱让专业验房公司帮助您一起验房,一般花费在$400-$600左右。

同时,中介公司有责任全程参与验房,确保诸如污渍、柜子打不开之类的小问题都能第一时间发现并得到妥善解决。由于澳洲新房是有7年时间免费保修的,所以哪怕交房后,如果房子有建筑或功能问题,都可以让建筑公司回来维护。验房完成后,就是准备尾款,完成交房手续了。之后如果您觉得出租的话,可以联系专业租赁团队帮您妥善管理。

这里我给大家准备了一个流程图来方便理解。(注意:如果您选择的是project home,即制式别墅,那可以省略设计图纸以及得到政府许可这几步,因为建筑商给出的户型选择已经得到政府审批通过了)

作为别墅类产品,虽然其租金回报和CBD的公寓不能媲美,但是买地建房的优势在于您能拥有属于自己的大块土地和独栋别墅,同时又可以享受未来更高的升值潜力。所以,我给大家的建议是,如果您考虑投资,买地建房和公寓这两类产品都可以配置,因为其方向和侧重点是不同的,都有着不同的优势。只有让自己的投资多元化,说白了就是不要把鸡蛋放在同一个篮子里,才能在获得投资收益的同时合理规避风险。如果您对投资房产感兴趣,可以和我联系,我来给您合情合理地分析。

其实,无论您是本地刚需自住人士,抑或是海外投资者,买地建房都是非常不错的选择。一来您可以节约大量印花税;二来您可以根据自己要求选择合适的地块及户型;三来您有充裕的时间准备资金,圆您一个别墅梦。何乐而不为呢?

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作者:Max Pang

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