作为一名睿智的房产投资者,数据虽然枯燥,但是只有通过挖掘准确的数字,您才能看到未来房产市场的走向,抓到下一波行情的脉络。这是一个投资人应该具有的高超素养。接下来,我们就通过权威机构2019年的几组数据,来看看近期墨尔本租赁市场的反馈,并对接下去的租赁市场做一个前瞻性的预测和分析。

 

首先我们先来看看Realestate.com.au官网提供的一组数据:截止2019年5月1日,墨尔本CBD及周边地区的一房平均租金为$450/周,回报率在6.8%,2房的平均租金为$605/周,回报率在6%,其中一房及2房2卫的户型租出速度远高于其他户型,尤其是一房公寓,在市场上的平均出租时间仅为1.5-2周。一房公寓的租赁火爆,主要有以下两个原因:一方面,作为租客人群的主力,学生群体越来越愿意在自己的居住环境上花钱,拥有一个独居的一房作为在墨尔本的立根之本。而作为学生家长,能有实力将子女送到世界最宜居城市墨尔本来读书,家庭条件自然也是允许他们给孩子提供更好的居住场所。因此为了让自己的孩子更加投入精力在学习上,多花些钱去租一个一房公寓而非和其他同学share(分担)成了现在的主流。另外,随着民宿(Airbnb)的更加风行,作为民宿最理想的户型,一房公寓自然也是愈加火爆,身价倍增。另外,2房2卫的户型之所以更受欢迎的原因也非常类似:租客们希望拥有自己的卫生间而非和人共享。私密性、独享成了租赁市场的关键词。甚至我们看到最近上市的墨尔本市中心及周边项目也在户型上增加了1房、一房一书房以及2房2卫的比例。这也是顺应市场的应变措施。一房及2房2卫户型的受欢迎这一趋势会在近几年更加明显。

(墨尔本CBD平均租金截至2019年5月6日数据,来源:Realestate)

租金涨幅在过去的一年中则趋于平稳,涨幅为2.4%。值得一提的是,Domain数据显示,以淘金镇闻名的Ballart地区的房屋租金在过去一年中的涨幅达到了10%,在五年内的涨幅则是惊人的17.9%,Ballart地区会不会成为墨尔本继基朗海滨城市之后第二个租金暴涨的卫星城呢?我们拭目以待。East Melbourne 以及Balwyn这两大在华人圈中耳熟能详的学区也获得了巨大的租金涨幅,分别为19.1%和15.4%。简而言之,墨尔本学区房的优势依旧明显, 有特色的卫星小城后势强劲。

 

通过DHHS 2018年末的报告表明,整个维多利亚州的租赁房源在整个2018年已经锐减至49427套,较去年下降了10.2%之多,而到2019年,这个数字仍在持续下降。租约平均时长则增长到了22个月。显而易见的是,由于出租房的选择变少,更多的租客趋向于在同一个房屋住更久的时间,以求稳定。维多利亚州的空置率仍保持在2.4%这样一个低水准,其中墨尔本主城区的空置率仅为1.8%,为全国最低。房屋审批数字的下降以及新公寓项目交房速度的延缓势必造成市面上的出租房屋会继续减少的趋势。在僧多粥少的背景下,租赁市场的热度仍会居高不下。虽然墨尔本的海外投资者数量有所减少,但是印花税的优惠和首次置业补助吸引了更多本地首次置业者及投资者的介入,这也大大缓解了租赁房源的供给不足。从这些对比数据里可以看出墨尔本市区的租赁市场依旧稳健,而从长远来看,由于供给量的减少,未来租金还会迎来一波涨幅。

(全国首府城市空置率表,来源:Domain)

(墨尔本可租赁房源数据,来源:DHHS)

通过以上专业数据,我们可以预见,尽管在过去一年中,墨尔本房屋租赁市场并没有取得大幅增长,可随着地产项目审批及交房数量的进一步减少和墨尔本人口的不断增加,租客人群中“狼多肉少”的现象会不断加剧。随着时间的推移,这肯定会带来租金的新一轮暴涨。作为有PR的墨尔本当地人士,在市场调整期出手购置一套CBD附近的一房作为投资是很不错的选择,一方面还可以通过负扣税政策来合理避税。如果您购买的是新房的话,即使大选之后工党上台,负扣税政策还是适用于新房的。就户型而言,1房及2房2卫户型是更符合市场需求的合理选择。

(图为墨尔本最新交房的Kings Domain某次租赁开放日的租客排队情况)

下一期我们将会为您解说和房产相关的最新税务政策。希望对您有所帮助。

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Lucy Huang

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