无论您是在世界上的任何国家,税费都是十分重要的课题。所以,如果您在世界最宜居城市墨尔本购置了房产,自然也该充分了解所在国的税费政策。

很多客人会问我,是不是在澳洲买房要交很多税?听说澳洲是一个高税收国家,这是不是意味着买好房子之后我每年还需要缴纳很多税费?这些税费究竟是如何计算的?等等。我见过不少房产从业人士或是故意对这些问题避重就轻,抑或是根本无法全面回答这个问题。无论是基于何种原因,这种态度都是不可取的。

我的观点是,只有把投资房产流程透明化,清晰化,告知投资者购房所需要的税费和开支的同时采取合理合法的方式去运营您的房产,才能达到最大的投资回报。这正是一个专业的地产人应该帮助自己的客户做到的。本周,我们就来详细地聊聊这个话题。

1. 印花税

stamp duty

回到之前的话题。说起购房税费,最重要也是比重最大的税费就是印花税。其实可以将之视为房产税,只是名字不同。印花税是由欧美国家发明的一种古老税种,是数百年前由荷兰人发明的。所谓“印花”,就是政府在相关文件上盖上钢印的行为,被当时的人们被认为最具权威性和有效性的。这一点和我们国人倒是很相似的。大家都认可公家盖章。

在澳大利亚,当车辆、股票、房产等大型资产发生交易时,都需要支付一定程度的印花税给州立税务局。由于澳大利亚的特殊行政区域划分,每个州的印花税的计算方式都是不同的,而本地人士和海外人士,又有不同的计算比例。这里以墨尔本所在的维多利亚州为例:

如果您是购房用于自住的本地居民的话,您的印花税为:

Dutiable Value Range(房价,澳元单位) Rate(税率)
$0 – $25,000 房价的1.4%
$25,001 – $130,000 $350外加超过$25000部分的2.4%
$130,001 – $440,000 $2,870 外加超过$130,000部分的5%
$440,001 – $550,000 $18,370外加超过$440,000部分的6%
$550,001 – $960,000 $28,070外加超过$550,000部分的6%
房价超过$960,000 房价的5.5%

值得一提的是,墨尔本的传统好区,也就是东区东南区,在距离市中心20公里范围内,大部分别墅类房价多超过了5.5%。因此大多数情况下印花税计算方式即为房价的5.5%

如果您是购房作为投资的本地居民,那印花税的计算模式又会有所区别——

房价(澳元单位) 税率
$0 – $25,000 房价的1.4%
> $25,000 – $130,000 $350 外加超过$25,000部分的2.4%
> $130,000 – $960,000 $2,870外加超过$130,000部分的6%
房价超过$960,000 房价的5.5%

 

通过计算,您会发现,其实投资房和自住房的印花税收取数额差得不多,如果房价较低,投资房的印花税相对少一点点。印花税是交房后1个月内需要支付的一次性费用。为了方便计算,您只需要记住,作为本地人士,大部分情况下,印花税占房价的5.5%即可。

如何判断该套房是用于自住还是投资呢?这个选项会在交房前由您的购房律师提交到政府。一般而言,如果您的房子是用于自住的话,常见的界定标准就是看该房屋的水电煤、网络、电话等生活账单是否在您名下作为依据。

值得一提的是,墨尔本所在的维多利亚州政府鼓励本地年轻人多买房,因而在近年来多次推出各项优惠政策来鼓励年轻人买房。其中最重要的一条就是由2017年推出的政策:维州地区的首次置业者在购买60万以下房产(无论新房还是二手房)用于自住时,印花税可以全免!没错,全免!而购买价值在60-75万之间的首次置业者也将获得印花税减免,幅度高达一半!

除此之外,维州政府为了鼓励首次置业者购房,还将首次购房补贴(First Home Buyer Grant)的数额调高到了$10000,前提是购买房产的合同价低于$750000.因为毕竟如果有资金实力来购买价值75万澳元以上房产的话,也不差这点补助了嘛。这个非常合理。

news

(图为首次置业者印花税减免新闻)

couple

我们很多客人都知道澳大利亚的房产是永久产权,是可以传承的。那如果父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

事实上,如果是涉及遗产继承的情况下,那房屋的过户是不需交额外的印花税的。如果是夫妻之间是涉及双方离婚财产分配的案例,那房屋的过户也不需要交印花税。

如果不是以上两种情况,那无论亲属之间是无偿过户(即没有支付金钱,没有签署买卖合同)还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。

在这里给大家的建议是,在购房时签合同一定要想清楚写谁的名字,即谁拥有这套房产。根据维州法律,交房前仍然有一次更名的机会。在交房之后,再要更改房屋所有权就非常麻烦。当然,澳洲是没有遗产税的,所以父母百年之后,名下的房产自然会过继到子女名下,这个无须担心。

如果您是一名纯海外人士,根据维多利亚州目前的政策,海外人士需要额外交付7%的印花税,所以总值在房价的12.5%。印花税的计算方式是和您购房时签合同的日期直接挂钩的。如果您需要详细了解您的印花税计算方式,可以和我联系。

为什么政府要对海外人士征收额外的印花税呢?其实这和国内针对房地产的限购、限价、限贷政策有异曲同工之处。其目的都在于放缓房价增速,确保大部分民众可以买得起房。据澳大利亚统计局(ABS)公布的人口数据,在澳洲八大城市中,墨尔本人口增速已跃居首位。每周涌入墨尔本的新人口就有约2400人。大家都想生活在全球宜居城市!所以为了控制人口增长过快而造成的房价暴涨,这些政策从长远来看确实有一定的道理。

纵观全局,无论您购买的是公寓还是别墅,在澳大利亚投资房产追求的是一个长期的投资回报,而不是像国内那样炒房,快进快出。所以这个印花税毕竟是交房后一次性的费用,还是可以接受的。

2. FIRB申请费

firb

在澳大利亚买过房的海外人士,对于FIRB这个词应该不会陌生。那什么是FIRB呢?

FIRBforeign investment review board):澳大利亚外国投资审查委员会,简称“外管局”,按照目前的规定外国人(指还没有取得澳洲永久居留权的人)要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。最新收费为:

100万以内的房产—$5,600

100199.99万以内的房产—$11,300

200299.99万以内的房产—$22,700

300399.99万以内的房产—$34,000

400499.99万以内的房产—$45,400

500599.99万以内的房产—$56,700

 

FIRB申请费仅在购房时收取,同样为一次性费用。

值得注意的是,作为海外人士,如果您参与的是新房的普通售卖,那可以在签合同之后再申请FIRB。如果您参与的是拍卖的话,那必须在拍卖前申请FIRB,不然拍卖行为会被视作无效,甚至会产生罚金。切记切记!

另外,从2000年起,海外人士是不能购买澳大利亚的二手房的。如果您有长期的澳洲签证,比如工作签证或学生签证,那可以申请FIRB并购买一套二手房用作自住。但是如果您签证到期后,没有拿到澳大利亚永久居住身份,也就是俗称的“绿卡”,更没有入澳洲国籍的话,在签证失效前,您购买的这套二手房是必须卖掉,不能保留的。这点千万要注意。当然如果您购买的是新房,那没有任何限制。

另外,如果作为海外人士,你买了一块空地要造房子,记得要在拿到FIRB许可的2年内开工建造,不然这个FIRB许可是会失效的。

通过印花税及FIRB的政策,大家不难看出,维州政府的方针是鼓励大家购买新房,以促进澳洲建筑开发市场的蓬勃发展。

除此之外,我们看下FIRB官网的这段文字:

Property developers and other vendors can apply for an exemption certificate to sell new dwellings in a specified development to foreign persons, without each foreign person purchaser being required to seek their own foreign investment approval (similar to what has previously been known as an advanced off-the-plan certificate).

Developers (either Australian or foreign) can apply for a new dwelling exemption certificate provided that the development:

will consist of 50 or more dwellings;

has development approval from the relevant government authority;

简单来说,如果一个大型开发商有一个超过50套房子的项目,那开发商可以去向政府在项目销售前申请一个FIRB减免证书,这样的话海外人士购房就不需要再申请FIRB,省去了这部分的费用。这种情况我们业内称之为Blank FIRB,即空白海外购房许可,无需再申请。所以希望大家在购房时务必和您的中介或律师确认这一点。

3. 律师费用(Conveyancing  Fee

lawyer

在澳大利亚,房产所有权的合法转让,一般是由专职办理不动产转让证书的律师来进行,个人是没有办法办理的,因此律师费用也是一项不可避免的程序。大多数情况下,律师费的收取在$1000澳元左右。

律师的存在作用是帮助买家处理购买房产的相关文件以及手续,确保房屋能顺利过户到买家名下。如果您买的是二手房,那就是您的律师和卖家律师对接。如果您购买的是新房,您的律师会负责和开发商律师对接。所有流程都是通过双方律师之间沟通协商完成的,专业且省力。

4. 房屋结构检查费用(Inspection Report

在购买二手房前(新房就无其必要),应对房屋结构和虫害(pest)进行必要的检查。这样做一方面可以确保您的房屋没有安全隐患,也通常是贷款方发放贷款之前所要求的程序。如果房屋存在隐患,您甚至可以通过验房报告去向卖家压价。(仅限二手房私人售卖,而非拍卖。)根据房屋不同的大小,检查费为$300$1000不等。虫害的检查费约为$400

inspection

4. 房屋财产保险(Insurance)

房屋保险:

为防止您的房屋内部有任何损伤,和房屋内部财产丢失,一般投资房而言,可考虑购买此保险以保证房屋内部的损坏得到保障,如果是公寓和一地多套的联排别墅,物业管理一般会承担房屋外部的保险的费用,业主无须支付。换言之,如果您购买的是新房,物业费部分已经包括了房屋保险,不需要再花钱。

房东保险:

如果您购买的投资房是用于出租的话,为了应对以下这些情况,就可以依仗这个保险来应对:租客拖欠房租;租客损坏财物;租客中途毁约等。虽然这些情况在澳大利亚房屋出租过程中并不多见,但如果要防微杜渐的话,还是可以考虑一下。虽然一个好的租赁经理可以有效避免这类情况,但是有的时候不怕一万就怕万一。

房东保险是非强制的,取决于房东们自己的选择。

 

房东保险可以使您获得澳洲租房的保护是:

a)未到期离开的租客  6个星期的房租

b)拖欠房租  15个星期

c)拒绝入住  26个星期

d)防止入住  52个星期

e)未能出租  52个星期

f)法律花费  5,000澳元

g)房租损失 ━每周最多1,000澳元

澳洲物业的保险的花费是可以抵税的,如果是公寓的话,每年只需要$100-150/年。别墅的话则较贵,会在$500-$600/年。这种保险是以防万一的必备策略,如且开支并不大。

但如果您没有购买房东保险,且租客无缘无故离开的,您只能是一个月的租金保障。

由于澳洲税费的内容较多且非常重要,接下去的相关内容我会放在Part II继续和大家详谈。那我们下周再见!祝大家周末愉快!

我们的目标就是使客户的海外资产获得最高的租金回报和安全保障。

Lucy Huang

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