又和大家见面了,今天,我们将继续讨论在澳洲买房的相关税费。今天,我会重点和大家讲述近来被讨论得沸沸扬扬的负扣税政策。同时房子卖出要交什么税,我的租金收入是否要交税这些很多业内人士回避的问题我也将开诚布公地介绍给大家。另外,我也会教给大家一些合理避税的窍门。

负扣税

在本次联邦大选之前,澳大利啊工党打着“劫富济贫”的旗号,提出了一个重磅口号“要全面取消负扣税”。工党宣称,如果当选,将取消澳洲的“负扣税”政策,只让购买新房的投资者享受负扣税政策。

而这次工党在民调支持率极高,胜券在握的情况下痛失好局,没有成为执政党的一个很大原因就是这个口号——取消负扣税。要知道,对于投资者来说,正是因为负扣税政策才给了他们买房的动力和理由。究竟什么是负扣税?负扣税政策有什么作用?且容我徐徐道来。

“负扣税”名为税,但是却并非一种税务制度。恰恰与之相反,负扣税政策是澳洲政府为了鼓励投资者买房而推行的一种补贴机制。作为全世界极少数实行负扣税政策的国家,负扣税政策确确实实地在过去的数十年鼓励了更多投资者买房,并促进了经济。

从原理上来说,我们可以这么理解负扣税政策——您购买的一套物业就是您的一个小生意(small business)。作为生意,自然有收入和支出。收入自然就是该房屋的租金。而支出则包括房屋折旧、银行还贷、物业费、市政费、水税、房屋保险费等所有因为该房屋而产生的开支。

用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。

澳洲本地人个人所得税计算表

https://www.ato.gov.au/Calculators-and-tools/Host/?anchor=STC&anchor=STC#STC/questions

这里给大家一个个人所得税计算器的网址,是澳洲税务局官方的,希望可以帮到大家。

打个比方,小王的工资是$80000/一年,但根据澳洲的收入所得税计算,小王实际所得仅为$62480/年。但是如果小王买了一套60万的投资房,一年租金为$32100,支出为$26400(还贷)+$1200(市政费)+$3200(物业费)+$500(水税)+$18000(房屋折旧)+$1760(租赁管理费)共计$51060,因此这套房子给小王带来了$18960的“亏损”。当然了,房屋的$18000自然折旧并非小王掏出的钱,所以实际上小王每年只额外掏了$960“养”这套房子。960澳元什么概念?每天还不到3块钱,买不了一杯咖啡。

那么,这$18,960将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说,小王的个人所得税将按照$80,000-$18,960=$61,040的收入水平来计算。

这样,小王的应缴税额就从$17,574变为了$11,385,ATO(澳洲税务局)将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以,不算租金带来的现金流或房产的增值,仅税务优惠这一部分,小王每年就能得到$6,189的退税。这可是真金白银啊!

当然,我知道很多我们澳汉地产的客人是海外居民,还没有拿到澳洲永居身份。那么,这个负扣税福利可以用吗?可以的。

海外人士个人所得税计算表

如图所示,海外人士在0-$90000的收入中的32.5%需要缴税。同样,我们以小王为例。假设小王是海外人士,他的澳洲唯一本地收入来源自然是这套房子的租金,也就是$32100。正常来说,每年的报税是$10432.5。是不是很多?三分之一的租金收入都要交给政府了。

然而,当我们使用负扣税政策后,其中的$18960作为开支可以抵税,所以需要报税的收入锐减为$32100-$18960=$13,140。因此需要缴税的数字改为$4270.5,是不是很神奇?

另外,作为海外人士,甚至于您的来回机票都可以作为房子的开支来抵税的哦!因为您飞来看自己的投资房,这飞机票也是因为投资房产生的开销,非常合理是不是?当然了,税务局也是要讲究有理有据。如果旅行的目地只是检查投资房产,那房东们可以抵扣全部旅行费用,如果同时还兼顾了其它目地,那就要按比例来计算投资房的旅行费用。

那除了之前提到的贷款利息、物业管理费、水税、市政费、租赁管理费、房屋折旧,还有哪些内容可以作为支出来抵税吗?有!有非常多!这里给大家一个列表:

租房广告费(Advertising for tenants)

贷款手续费(Borrowing expenses)

房屋清洁费(Cleaning)

针对别墅的园艺和锄草费用(Gardening and lawn mowing)

针对别墅的房屋保险(Insurance)以及所有房产均可用的房东保险(landlord insurance)

针对别墅的地税(Land tax)

律师费(Legal fees)

针对别墅的除虫费( Pest control)

针对二手房的维护维修费(Repairs and maintenance)

文具,电话费和邮费(Stationary,telephone and postage)

交通费如往返机票等(Travel expenses)

大部分您房子上花费的钱都是可以用来抵税的!!!

很多华人由于怕麻烦等原因并没有进行每年的报税。但是我要告诉大家的是,无论您是在澳洲有永居身份还是海外投资人士,只要好好利用负扣税政策,找个好的会计师帮您做账,要实现零交税都是可能的!这么多的开支,全部都可以利用负扣税政策去抵税!

通过这些数据,大家可以很清晰的看见,负扣税政策可是真真正正为大家节约了真金白银啊!这个伟大的政策也是很多投资者买房的原动力所在。您买了房,可以享受固定的租金收入,还可以用负扣税政策抵税,由税务局合理合法地把钱还到您的手上,更别说房屋本身的增值了。还有比这更棒的吗?所以,我作为个人也好,作为地产人也好,是非常支持负扣税政策的。

在这里给大家几点建议:

贷款买房,利用杠杆增加负扣税政策的优势。

保留好所有房屋相关开支的收据或发票。

如果您购买的是别墅类投资,土地税也可以使用负扣税政策抵税。

如果您持有房屋有一段时间,所有为此产生的开支:诸如更换水龙头等均属于支出,可以利用负扣税政策抵税。

利用负扣税政策合理避税,完成每年的税务申报。

找一个专业的会计事务所,帮您进行每年的报税。

增值税

关于增值税,相信也是大家的一个盲区。严格来说,增值税并不是一个独立的税种,而是作为收入所得税的一部分存在的。假设您购买的投资房(主要是投资房,不是自住房)买入时候价格是50万澳元,卖掉的价格为20万澳元,那这其中20万澳元的部分就是您的房产增值部分,也被视作当年所在的收入,是需要缴税的。那这增值部分的20万需要根据当年个人所得税的计算方式来缴税。

澳洲房产增值税是从1985年9月20日开始实施的,距今已有超过30年历史。如果是拥有绿卡的本地人士,购买投资房超过一年后卖出,其增值部分会享有50%的增值税折扣。打个比方,增值20万的部分将会按照增值10万来计算。

之前工党在参加大选时声称,要将本地人的增值税折扣减少到25%,这也引起了不少澳洲当地人的反感,是导致工党的大选失败一部分原因。可想而知,民众希望的是政府促进澳洲房地产蓬勃发展以加强经济增长速度。下一篇文章我会和大家分享自由党守住执政党位置后会发生的一些变化。好,我们言归正传。

图为竞选失败的工党总理候选人比尔.薛顿

如果一套投资房是去世者留下的遗产,那继承人不需要缴纳增值税。但若是之后又继承者卖出,则也要计算增值税。

那什么样的房子不需要交增值税呢?就是自住房。如果这套房子您用于自住,那自然不需要缴纳增值税。一般而言,这会通过该房屋的水电煤、物业费、市政费、电话、网络等账单是否在您名下作为判断依据。这里大家记住,一个人只能有一套自住房哦。所以您名下只有一套自住房可以免增值税。

另外,关于增值税,有一个非常重要的“六年法则”。具体来说,如果您搬去了另一座城市或海外,原本的自住房出租了出去。或者您把自己拥有的房子租了出去,自己去租房住。(这一点在澳洲还挺常见的,由于学区房等因素)这种情况下,自住房不再是自住房。而所谓的“六年法则”在这种情况下,允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待。

如果在房产租出去一段时间之后,房主又搬回去作为自住房住,如果后来此房又出租出去的话,六年的时间重新起算;如果“六年法则”被违反了,即房产出租超过了六年,那么在六年内增值税的部分可以减免。

如果您是墨尔本本地居民且拥有工作,那您应该知道增值税就属于当年个人所得税的一部分,因此你交增值税的时机就特别关键。那您应该尽量在你的年收入大幅下降的情况下出售你的房产。也就是说如果有一年个人收入很低,那么就在该税年结束之前将房产售出。

如果您是澳洲本地居民且拥有本地收入的话,当卖掉房子时,可以考虑把得来的钱的一部份,放进你的养老金账户上去,这就如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样,这样的话所需要交的税就不会太多。

大家可能听着有点复杂。简而言之,如果您的自住房因为您的个人原因而不再用于自住用途,政府允许您在6年内发生这种情况。如果房子过了六年还没有回归自住用途,那再六年内增值税的部分可免。

所以,避免增值税最好的办法就是先自住至少一年以上,然后租出去。也就是说你可以在购房之后自己居住,同时也可以出租给别人,在六年的时间里仍可以声称这是你的自住房,那么六年里面出售该房产就不需要交付增值税。这一点,无论您是海外人士还是本地人士,都可以操作的。

以上,就是我要给大家说的澳洲买房的税费部分。希望大家能仔细地阅读。我相信,当您把所有内容都看完并记住了,一定能在购买澳洲房产时得到更多的收益,同时也规避更多不必要的开支和风险。谢谢大家!

如果您有任何疑问和想法,欢迎随时和我联系。

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