各位好,又是新的一周。随着联邦大选的尘埃落定,澳大利亚的新总理莫里森也正式站稳脚跟,守住了自己的总理宝座。如他自己所说,在外界普遍都不看好的情况下,莫里森取得了“奇迹般”的胜利。在就职演说中,莫里森总理强调,希望年轻人成立家庭,买上自己的房子。自由党执政后,会给澳大利亚带来什么变化?对于房地产市场又会有什么影响呢?这个话题我会在本周五和大家讨论。

本期,我们将继续全面且详细地分析大家最为关心的购房相关税费课题。我会力求在看完本周内容后,大家能成为这方面的专家。接下来,我们就来接着上部分内容继续详谈购房会产生的税费。

土地税

事实上,土地税是很容易被大家所忽略的一个问题。大家都知道买房有物业费,可是土地税?很多人甚至闻所未闻。今天,我就来给大家细致地讲解一番。

首先,顾名思义,土地税是由州税局(State Revenue Office)向房主征收的税,一般一年缴纳一次。州税局会把土地税的Bill(账单)发到您的常住地址。通常您会每个季度收到一次账单信。

您可以选择每季度支付或一次性支付一年的土地税。数额上并不会有区别,所以一般而言您每季度按时支付即可。注意千万要准时支付,不然州税局可能会寄来新的账单,这时候就会产生罚金了。

那也许有朋友要问了,这土地税怎么计算出来的呢?事实上,州税局是根据当地市政厅(City Council,您也可以理解为XX街道委员会)所提供的土地价值(Site Value)为依据进行土地税计算的。您可以在同样每个季度寄出的Council Rate Notice(市政费账单)上找到。

如图所示,这就是典型的土地税账单。我们可以看到标题会写明是那一年的土地税账单通知,右上角写着发行方为State Revenue Office,及州税局。之后要支付的金额,发行的日期及截止日期。在下方也会标明可以按季度分四次支付,以及每次的截止日期。支付方式一般分银行转账,Bpay,支票支付,打电话用信用卡支付等四种模式。

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这里我给大家也找了市政费账单作为例子看看。市政费账单略为复杂。您可以看到,我第一个圈出来的右上角的方框即为需要支付的市政费。下方的第二个方框为土地价值,写着$250000。最下面圈出来的即为可选的按季度支付的金额和截止时间。这是最重要的几个信息。

打个比方,您买了100万的别墅,那土地价值可能是50万澳元。这时候州税局就会根据50万的土地价值来安排让您支付对应的土地税。政府也会根据市场情况调节地价,并且通过市政费通知房主。所以如果您发现某一年您的土地税增加了,不要惊慌,那是因为您所在区域的土地价值增长了。曾有一年,墨尔本著名的华人区Glen Waverley就经历了一次土地税暴涨,那就是在该区域房价暴涨期间。换言之,土地税的多少是和该区域的房价直接挂钩的。

那具体什么样的房产会被征收土地税呢?基本上,大部分房产如果不是用来自住,都会被征收土地税。包括:投资房产、商业地产、度假屋、空地等。

那您可能要问了,我能不能不付这个土地税呢?确实是有一些房产种类是可以免于交付土地税的。具体包括:

1 自住房。如果您的房子是自住的,那这套自住房不需要交土地税。仅限一套哦。

2 如果您是农场主,您的农场作为您的主要生产地也不需要支付土地税。如酒庄、牧场之类。

3 如果市政府评定您的土地价值低于25万澳元,那您无需支付土地税。

4 如果您购买的是公寓,由于公寓土地面积是所有住户分摊的,所以土地价值非常少,因此无需支付土地税。

5 如果您名下的是孤儿院、养老院等慈善机构,也无需支付土地税。

如果您购买的是商业地产或别墅用于投资,请参照这张表支付土地税。

这里再给大家举个例子:

个人名下累计价值100万澳币土地应缴税计算为:

(1,000,000-600,000)X0.5% + (600,000-250,000)X 0.2% + 275 =$2,975/年

这里给大家一个更简便的办法,您可以上维州税局(State Revenue Office)官网,输入你所拥有土地的价值就可以直接得出你应缴纳的税额:

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?OpenForm

给大家总结下,如果您购买的是别墅或商业地产,维州税局会根据市政府提供的市政费账单上写明的土地价值,按照比率明年征收您的土地税。记得一定要按时交付,不然会产生罚金。您可以选择按季度支付或每年支付一次。您也可以通过州税局的官网自行计算。

如果您购买的是公寓、自产农地或土地价值低于25万澳元的房子,抑或是该套房是您的自住房,那则无需支付任何土地税。

市政费

其实在刚才讲土地税的时候,我们已经提到了市政费。那什么是市政费呢?为什么要支付这笔费用?我得到了什么服务呢?

简而言之,市政费是市政厅对管辖区内所有业主(包括居民和企业)征收的费用。该费用主要用于当地基础设施的维护和修缮,包括公用道路、红绿灯,公共设施(如公园)等。除此之外,也包括垃圾的处理。在每个区域,每周都会有固定的一天,政府来安排垃圾车来回收垃圾。每个区域的时间不同。收垃圾的时间可以通过当地居民或每个区政府(City Council)的官网了解。请注意一定要提前把垃圾箱拿出哦,不然之后一周垃圾桶已经塞满,会非常尴尬。

这里要指出的是,无论您的房子是哪种形态,是公寓还是别墅,是自住还是投资,市政费都是无法避免的开支。一般而言,市政费通常在$1000-$1500/年。一般而言,市政费的价格和房价成正比,也就是说房价越高,政府收的市政费也越高。 我们可以选择一次性缴付一年的市政费,也可以选择根据市政费账单标注的时间,按季度支付。

这里提一句:如果您觉得您的市政费比起其他小伙伴,高得离谱怎么办?常言道:会叫的鸟儿有虫吃。您可以在收到市政费账单两个月后向市政厅提出异议,可通过写信或Email的模式。只要您能通过同类房产的销售或出租数据,来证明实际的估价偏高的好,这样市政费是有可能审核通过,减少市政费的数额的。千万不要怕麻烦或者不做声,在澳大利亚,您一定要勇敢表明您的态度。虽然一般而言,市政费过高这种情况极其罕见,但是我还是在这里给大家提个醒。

刚才和大家一直在提市政厅,那市政厅是什么呢?简单来说,一个市政厅会管理好几个大区,形成一个市政厅。打个比方:大家熟悉的Box Hill、Blackburn、Nunawading就属于White Horse市政厅。而Doncaster、Templestowe、Bullen等区域属于Manningham市政厅。

我们可以通过https://knowyourcouncil.vic.gov.au/home网站来得到答案!您只需要打开网址,输入所在的区名,网址就会告知您所在区对于的市政府了。很方便是不是?

本图为墨尔本CBD所在区政府

物业费及污水处理费

如果您在澳大利亚购买了地产,如果是3套以上的联排别墅、单元房或是公寓楼,抑或是商业地产,都会产生物业费。这里仅以住宅地产为例:

物业费包括物业管理单位对所在房屋或小区内的设备、公用设施、绿化、卫生、交通、环境等多个项目进行日常维护、修缮、清洁以及管理产生的费用。比如说,如果是联排别墅,那物业费就包括对公共道路、路灯、公共花园的维护。

一般来说,联排别墅的物业费较为低廉,根据公共区域的大小,普遍在$1500-2000/年。公寓则由于其配套项目更多,诸如大堂、游泳池、健身房、会议室、宴会厅、图书馆、空中花园等,因此维护成本更高。物业费普遍在$3000-$4000/年。这同样取决于项目大小,配套设施的多少。大部分公寓项目都设有On Site Manager,即当值的物业管理经理,方便业主及租客们及时处理问题。

这里您可能要问了,我购买的投资房物业费比较贵,我是不是不该买?我并不这么认为。说句通俗的话,羊毛出在羊身上。如果物业费较贵,也意味着这个物业配套设施更齐全更好,势必带来更高的租金。所以判断一套投资房的好坏,决不能单纯地看物业费的高低与否,而是应该综合评判。您可以设身处地地想一下,作为一名租客,是不是一个足不出户就能享受游泳池、健身房、图书馆等设施的大楼更吸引人?这就是其价值!

在澳洲,物业管理公司会通过邮寄或Email的形式寄出物业管理费账单。一般来说,业主有至少30天时间去支付账单。如果超过30天仍未支付,会从截止日开始额外支付10%的单利利息。所以请千万记得按时支付物业费。

大家这里注意一点,物业管理费会在交房后的三年后出现一定的涨幅,这主要是根据物价来调整的,涨幅一般在3%-5%左右。您可以根据附近相似的建筑来推算自己未来的物业费。

物业管理会每年会举行业主大会,主要是关于项目本身最近的花费和未来会举办的相关活动。建议大家如果人在当地的话,可以抽时间去听听。如果人不在也没有关系,大部分业主大会也只有1/2不到的人会参加。不过如果业主大会中涉及投票项目——举个例子:表决通过更换公共部位的地毯,那您没有参加的话,则视为弃权。

水费 (water rate)

这里的水费并不是个人使用的自来水费,更类似于水税,是用于公共设施和排水道服务的。这项费用同样会有账单,需要每年固定支付给政府。公寓在$400-$500/年,别墅略贵一些,在$400-$800/年。这里提一下,水税,或者说污水处理费是由房东支付的,但是水的使用费则是租客自己承担的。因此水费账单会将二者分开,寄给双方对应的账单。

空置税

在今天的税费详解最后,我要给大家普及一项您可能还没有听说过的税种:空置税。

简而言之,空置税是澳洲政府为了防止投资者故意炒房和囤房,而将房屋空关的行为。就全世界范围内,房屋空置率在5-10%尚未合理区,而15-20%则为危险区。目前,中国的四大城市,北上广深的空置率均超过了20%,属于非常危险的范畴。在香港特别行政区已经实行了空置税的现在,中国大陆地区实施空置税政策也是完全有可能的。

如图所见,中国大陆的房屋空置率非常惊人,远超其他国家和地区。

回到澳大利亚,在澳洲,房屋的空置率普遍都在3%以下,而墨尔本CBD区域的空置率更是还不到2%,房屋可谓供不应求。空置率如此之低的一个重要原因在于房屋建造数量的减少导致租赁市场供不应求。

根据社会学权威研究机构Mccindle的最新研究指出,到2025年,墨尔本将和悉尼同步抵达600万人口大关,到2026年,墨尔本的人口将超过悉尼,成为全澳人口最多的城市。

另一方面,由于建筑贷款政策收紧、开发法规变化等一系列原因,从2018年8月开始,维多利亚州——尤其是墨尔本的公寓建筑许可出现了断崖式下跌,意味着维州的公寓储备供应量比之前一年剧跌46%。

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也就是说,至少在可预见的未来5年之内,等待墨尔本的将是人口连年上涨,住宅供应量却不断下跌。“僧多粥少”的情况将是租赁市场主旋律。

正是由于这个原因,为了进一步杜绝房屋空置行为,墨尔本所在的维多利亚州政府还是在2018年1月1日毅然推行了空置税政策。其目的非常明确:不希望房屋空置,希望租客能找到更多的房子住。

空置税不同于土地税。只针对在某一个日历年(Calendar Year)当中,空置超过6个月的民用住房才会收取,而且空置的6个月不需要有连续性。假设,在2019年,您的房屋累计空置时间超过6个月,就需要交付空置税。税率会按照1%来收取,即政府对该房屋估值(Capital Improved Value – CIV)乘以1%来计算。比如,假设房屋的CIV价值为$500,000澳币,那么需要缴纳的税率为$5,000澳币。

所以说,这个空置税还是相当惊人的。那如何避免空置税呢?非常简单。澳洲政府奉行的理念是:房子是用来住的不是炒的,哪怕你的房子是投资房,也要给需要房子的租客去住。所以只需要不让房子空置半年以上,无论是租出去还是给亲戚朋友住,都可以避免空置税。当然了如果在空置期间,您可以证明不是有意空置房子,而是因为出差或在外旅游等原因,也是可以避免缴纳空置税的。所以对我们华人来说,用于投资的房子自然是要出租的,更不可能空关半年以上。所以关于空置税,大家大可不必担心。

由于篇幅关系,我们今天就先讲到这里。第三部分内容,我将详细解说近期引起无数人关心的负扣税政策以及房产增值税问题。我也会教大家如何通过合理的手段避税。而这也将是购房税费议题的最终章。